भारत में आवास तेज़ उछाल से स्थायी विकास की ओर अग्रसर : अमित मसालदान, चीफ रिवेन्यू ऑफिसर

गुड़गांव ब्यूरो : भारत का आवासीय रियल एस्टेट सेक्टर वर्ष 2025 में एक स्ट्रैटेजिक रीकैलिबरेशन से गुजर रहा है, जो महामारी के बाद आए तेज बूम की समाप्ति को चिह्नित करता है। प्रमुख शहरी केंद्रों में बिक्री साल-दर-साल 14% घटी है, क्योंकि खरीदार पिछले वर्षों में हुई भारी मूल्य वृद्धि के बाद अपनी अपेक्षाएं रीसेट कर रहे हैं। यह बदलाव बाजार के परिपक्व होने का संकेत है, न कि किसी संकट का, क्योंकि तिमाही-दर-तिमाही बिक्री स्थिर बनी हुई है।

क्षेत्रीय विविधता नए अवसरों की ओर इशारा करती है

अमित मसालदान, चीफ रिवेन्यू ऑफिसर, हाउसिंग डॉट कॉम ने बताया कि राष्ट्रीय स्तर पर मंदी दिखने के बावजूद, क्षेत्रीय प्रदर्शन अलग-अलग रहा। बेंगलुरु और चेन्नई ने क्रमशः 16% और 33% की साल-दर-साल वृद्धि के साथ उल्लेखनीय मजबूती दिखाई। "दक्षिण भारत का डेट्रॉइट" कहे जाने वाले चेन्नई में 2024 की दूसरी तिमाही के 3,984 यूनिट्स से बढ़कर 2025 की दूसरी तिमाही में 5,283 यूनिट्स की बिक्री दर्ज हुई। इसी तरह, बेंगलुरु में भी तेज उछाल देखने को मिला, जहाँ 2024 की दूसरी तिमाही के 13,495 यूनिट्स की तुलना में 2025 की दूसरी तिमाही में 15,628 यूनिट्स बिके। इसका श्रेय मजबूत आईटी सेक्टर और विविधीकृत आर्थिक ढांचे को जाता है। चेन्नई ने तिमाही-दर-तिमाही 11% की बढ़ोतरी दिखाई, जो मैन्युफैक्चरिंग सेक्टर और इन्फ्रास्ट्रक्चर विकास से प्रेरित रही। कोलकाता ने भी अच्छा प्रदर्शन किया, जहाँ बिक्री 2024 की दूसरी तिमाही के 3,237 यूनिट्स से बढ़कर 2025 की दूसरी तिमाही में 3,847 यूनिट्स हो गई, यानी 19% साल-दर-साल और 1% तिमाही-दर-तिमाही वृद्धि। इसके विपरीत, मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (एमएमआर) और पुणे ने क्रमशः 32% और 27% की साल-दर-साल गिरावट दर्ज की। एमएमआर में बिक्री 2024 की दूसरी तिमाही के 38,266 यूनिट्स से घटकर 2025 की दूसरी तिमाही में 25,939 यूनिट्स पर आ गई, जबकि पुणे में यह संख्या 21,925 से घटकर 15,962 यूनिट्स रह गई। इसका सीधा कारण 2023–24 के दौरान हुई तेज़ मूल्य वृद्धि है। फिर भी, एमएमआर, पुणे और बेंगलुरु तिमाही बिक्री के सबसे बड़े हिस्सेदार बने हुए हैं, जिनका योगदान क्रमशः 27%, 16% और 16% है।

बाज़ार की गतिशीलता के मिले-जुले संकेत

तिमाही-दर-तिमाही आंकड़े शहरों में अलग-अलग रुझान दिखाते हैं। बेंगलुरु ने 33% की मजबूत वृद्धि दर्ज की, जबकि एमएमआर में 16% और पुणे में 7% की गिरावट आई। दिल्ली-एनसीआर ने 19% तिमाही वृद्धि दिखाई, जहाँ बिक्री 2024 की दूसरी तिमाही के 11,065 यूनिट्स से घटकर 2025 की दूसरी तिमाही में 10,051 यूनिट्स हुई। हैदराबाद ने 8% की वृद्धि के साथ स्थिर प्रदर्शन किया (2024 की दूसरी तिमाही: 12,296 से घटकर 2025 की दूसरी तिमाही: 11,513 यूनिट्स)। वहीं, अहमदाबाद में 12% की तिमाही गिरावट आई, जहाँ बिक्री 9,500 से घटकर 9,451 यूनिट्स रह गई।

नए लॉन्च में रणनीतिक अनुकूलन

नए सप्लाई डेटा में सावधानी साफ झलकती है। आठ प्रमुख बाज़ारों में नए लॉन्च साल-दर-साल 17% और तिमाही-दर-तिमाही 10% घटे हैं। यह डेवलपर्स की सतर्कता को दर्शाता है, विशेषकर भारत-पाक सीमा संघर्ष और पिछले 2–3 वर्षों में आई तेज़ मूल्य वृद्धि के चलते मांग में गिरावट के कारण। फिर भी, नए प्रोजेक्ट्स के लॉन्च में क्षेत्रीय स्तर पर मिश्रित तस्वीर देखऩे को मिली। कोलकाता में असाधारण रूप से  192% साल-दर-साल की वृद्धि (नीचे बेस और नीति समर्थन के कारण) देखने को मिली। इसी तरह, दिल्ली-एनसीआर में 29% साल-दर-साल वृद्धि दर्ज की गई है। वहीं, हैदराबाद में 69% साल-दर-साल वृद्धि देखने को मिली है। चेन्नई में 64% साल-दर-साल वृद्धि दर्ज हुई है, जबकि  तिमाही-दर-तिमाही 87% बढ़त दिखी है। वहीं एमएमआर, पुणे और अहमदाबाद में क्रमशः 43%, 39% और 36% की गिरावट दर्ज हुई, जो मौजूदा इन्वेंट्री को समेटने का संकेत है।

बदलाव को प्रेरित करने वाले कारक

इस रीकैलिबरेटिंग का मुख्य कारण किफायत की चिंता है। 2022 से अधिकांश बड़े बाज़ारों में 8–12% की कंपाउंड वार्षिक वृद्धि दर ने आय वृद्धि को पीछे छोड़ दिया है। इससे खरीदार इंतज़ार-करो-और-देखो के मूड में चले गए हैं। इसके अलावा, सीमा पर संघर्ष ने Q2 2025 में अनिश्चितता बढ़ाई। साथ ही निवेशकों की बजाय एंड-यूज़र्स का दबदबा बढ़ा है, क्योंकि अन्य निवेश विकल्प आकर्षक रिटर्न दे रहे हैं और आवासीय बाज़ार में किराये का रिटर्न औसतन 2–3% ही है।

कई फेक्टर कर रहे हैं मार्केट एडाप्टेशन को प्रेरित 

वर्तमान बाजार रीकैलिबरेशन मुख्य रूप से सामर्थ्य संबंधी चिंताओं से प्रभावित है, विशेष रूप से प्रमुख टियर I और II शहरों के बजट और मध्यम-आय वर्गों में। कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि ने सामर्थ्य के मानदंडों को बदल दिया है, 2022 से अधिकांश प्रमुख बाजारों में 8-12% की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर कई संभावित खरीदारों की आय वृद्धि से कहीं अधिक है। इसने खरीदारों को  वेट एंट वॉच की नीति अपनाने के लिए मजबूर किया है, जिससे खरीदारों की धारणा सतर्क हो गई है। इसके अतिरिक्त, बदलते भू-राजनीतिक विचारों ने बाजार की गतिशीलता को प्रभावित किया है, सीमा संघर्ष की स्थिति ने 2025 की दूसरी तिमाही के दौरान अनिश्चितता पैदा की है। निवेशकों के बजाय अंतिम उपयोगकर्ताओं द्वारा प्रभुत्व वाला एक अधिक समझदार खरीदार आधार उभरा है, क्योंकि निवेश विकल्प प्रतिस्पर्धी रिटर्न देते हैं और अधिकांश आवासीय बाजारों में किराये से कमाई औसतन केवल 2-3% है।

व्यापक मंदी के बीच प्रीमियम सेगमेंट चुनिंदा विकास को बढ़ावा दे रहा है

हालांकि, ओवरऑल हाउसिंग मार्केट में 2025 की पहली छमाही में मांग और नए लॉन्च में गिरावट देखी गई है, फिर भी चुनिंदा प्रमुख डेवलपर्स प्रीमियम आवासीय सेगमेंट पर दोगुना निवेश करके आत्मविश्वास का प्रदर्शन जारी रखे हुए हैं। यह रणनीतिक भूमि अधिग्रहण और उच्च-स्तरीय खरीदारों के लिए केंद्रित लॉन्च में साफ दिखाई देता है। अल्पकालिक मंदी के बावजूद, इस क्षेत्र में दीर्घकालिक आशावाद बना हुआ है, जो स्थिर वृहद बुनियादी सिद्धांतों और शहरी केंद्रों में बढ़ती आकांक्षात्मक मांग पर आधारित है।

भविष्य का आउटलुक

आवासीय बाजार अभी भी अवसर प्रस्तुत करता है क्योंकि यह इस रीकैलिबरेशन चरण से गुजर रहा है, जिसमें यह मंदी नहीं बल्कि एक जानबूझकर रीबेलेंसिंग देख रहा है। बेतहाशा विकास का दौर डेवलपर्स और खरीदारों दोनों द्वारा अधिक नपी-तुली, मांग-संरेखित रणनीतियों का रास्ता बना रहा है। प्रीमियम आवास क्षेत्र में मजबूत पकड़ और क्षेत्रीय क्षेत्रों में मजबूती के साथ, यह क्षेत्र एक अधिक टिकाऊ और अंतिम-उपयोगकर्ता-संचालित चरण में परिवर्तित हो रहा है - जो स्थिर, दीर्घकालिक विकास की नींव रख रहा है।